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Catasto: i criteri guida della riforma

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Via i vani, spazio ai metri quadrati. Il Governo punta ora alla riforma del Catasto, non per fare cassa, come specificato da tanti esponenti dell’Esecutivo, ma per aggiornare i dati dell’archivio edilizio italiano, adeguandoli alla realtà e ai valori di mercato, oggi, in piena crisi mondiale, 3,73 volte più alti di quelli ufficiali. La riforma, che servirà anche a riequilibrare gli estimi delle grandi città sperequati tra centro e periferia, sarà a costo zero, visto che l’adeguamento della base imponibile non potrà che essere accompagnata da una riduzione delle aliquote.

L’Agenzia del Territorio e i criteri guida. L’ultimo rapporto dell’Agenzia del Territorio sottolinea che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all’Irpef, invece, lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59% della abitazioni principali e il 3,85% delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali. Il nuovo catasto dovrà tener conto ”assieme alla rendita, ovvero al reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione”. Questo è il primo criterio guida della riforma indicato dal ministero dell’Economia.
Ci sarà, dunque, una ”rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari”. Il documento del ministero fa un esempio molto chiaro: ”Tipicamente abitazioni classificate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di civile abitazione (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche”. La riforma comporterà poi il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari. Sarà invece introdotto un sistema di funzioni statistiche che correleranno il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie. Per gli immobili speciali, invece, è prevista una riqualificazione dei metodi di stima diretta. Infine, è previsto il superamento, per le abitazioni e gli uffici, del vano come unità di misura della consistenza ai fini fiscali, ed esso sarà sostituito con il criterio di ‘superficie’, espresso in metri quadrati.

Il tentativo del governo Prodi. L’ultimo tentativo risale al 2006, quando l’allora governo Prodi presentò un collegato alla Finanziaria per una riforma organica del catasto, ancora strutturato con il sistema di categorie e classi introdotto alla sua nascita, con rendite rivalutate l’ultima volta nel 1990, con riferimento al biennio precedente. Ma, la fine anticipata della legislatura fece cadere il progetto. Il nuovo provvedimento potrebbe adesso arrivare già la prossima settimana proprio per evitare la tagliola di fine legislatura. “È noto – si legge  nel documento ministeriale – che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato”.

M.N.